愛配息是人的天性，配息過去公債大家都不肖一顧，去年以來美國強勁升息，美國短天期債券殖利率彈升到5-6%，一旦市場一有風吹草動，資金就來個大潤（run）潮，資金從銀行低利定存轉向美債和貨幣型基金，造成近來矽谷銀行和瑞士信貸的危機，連全球最大私募股權基金黑石集團（Blackstone）旗下BREITs，出現限制投資人贖回基金，市場嘩然，還有專家大膽預測黑石的商業不動產投資是下個金融未爆彈。
有影嘸？在黑石限制BREITs投資人贖回的負面新聞下，REITs基金還能投資嗎？台灣愛收益，投資最大宗是高收益債和新興債券基金，REITs基金也有配息收益，雖然台灣人投資規模約新台幣340億元，遠遠不如動輒吸金的高收益債（台灣投資規模逾六千億）和新興債（四千四百多億）基金。
REITs在投資界被視為另類收益型基金，愛收益的人可以投資嗎？黑石事件到底怎麼回事？高利率會影響REITs收益和投資嗎？有關這三個問題，筆者建議網友可以聽聽podcast─金銀銅鐵轉賺鑽-第61集，這集特別針對黑石的BRIETs始末有說明，歡迎網友可前往收聽（蘋果podcast、Spotify和SoundOn）。另外，大華資產管理亞太股票專家劉蘇芳(Low Soo Fang)也提出買REITs的四個理由。
黑石BREIT依公開說明可限制贖回，台灣核備銷售REITs一般是不設限。
黑石集團是美國掛牌上市投資公司，目前市值約有千億美元，管理資產規模9,750億美元，管理投資人在不動產投資規模約3,260億美元，但投資持有全球不動產價值約5,770億元。最近黑石再爆出BREITs基金，近期每月不斷傳出投資人贖回資金，但黑石無法單全收，讓投資人贖回，根據外電報導 3 月再次阻止投資人從其 700 億美元的房產投資信託 (BREIT) 基金中撤資45億美元，有的外電形容這是黑石「擠兌」（新聞連結）。
但真的是擠兌嗎？其實，從黑石基金公開說明書，就有明白指出，基金贖回時因為沒有次級市場交易，只有公司會買回投資人手上單位數，因此每月只限贖回基金規模2%，每季只限5%，由於目前美債殖利率優於BREITs，各類資產的比價效應下，投資人自然會選擇高利資產，這也是美元利率挺升後，造成資金的乾坤大挪移，資金逐利而居，銀行定存會跑，基金收益不夠誘人，資金也會轉向。
黑石依公開說明書，是可以在保護多數人權益下，限制投資人贖回，這才有每月2%和每季5%的規定，反觀境外或境內REITs基金，並沒有這方面限制，若投資人有大量贖回，基金管理公司必須出售相關資產，因應贖回優勢的時機。
市場看淡黑石集團的BREITs時，黑石集團還是有兩把刷子，在4月13日還宣佈，旗下最新全球房地產基金 Blackstone Real Estate Partners X（BREP X）完成最終募資、共獲得304億美元的總資本承諾，是有史以來最大的房地產或私募股權基金。
投資理由1-REITs與股債相關度低。
相較黑石的BREITs在贖回上有限制，至於零售型REITs基金，雖然也會有這種不得不手段，但多半情況是不會限制，REITs基金近年來在新加坡蓬勃發展，反觀台灣REITs基金是一一敲開清算，台灣和新加坡是兩樣情，據瞭解，金管會目前快馬加鞭通過投信版本的REITs法案，讓投資人在收益投資人上有新的選項，可見REITs發行和投資將掀起一股新風潮。
台灣REITs發展牛步化，但新加坡已是大鳴大放，新加坡大華資產管理(UOBAM)亞太股票投資分析部副總劉蘇芳(Low Soo Fang)表示，REITs與股債相關度低，這也是此資產獲市場資金青睞的一個關鍵理由。
投資理由2-升息後一年REITs表現優於其他主要資產
劉蘇芳指出，投資市場中有些精典戲碼是不斷重複上演，觀察2010年以來，美國10年期公債與新加坡REITs（簡稱星REITs）的走勢，明顯發現在多數情況下，兩者有明顯的負相關。隨著美國聯準會的利率即將見頂，星REITs接下來一年可望進入爆發性成長，後市可期。
大華銀投信投資長楊斯淵表示，在美國聯準會的利率政策沒有轉成連續性降息之前，星REITs表現值得關注，他說明，星REITs在最近兩次聯準會停止升息後的一年(2006年、2018年)表現亮眼，漲幅分別為65%及19%。
2000年以來各類資產在升息後一年表現，REITS勝出
劉蘇芳表示，目前市場所處位置，無論是股票或是債券市場，都面臨較大的投資風險。此時正是REITs這類多元資產發揮優勢的時機。儘管去年星REITs表現因美國聯準會的風向轉換出現較大的波動，但從長期表現來看，REITs與股債相關性低的特性，仍值得投資人在此時進場，作為資產配置的一部份。
投資理由3-星REITs追漲抗跌
除了地緣政治風險較低之外，星REITs具低槓桿、穩收益的特性，若與其他REIT指數一起比較，可發現代表星REITs的富時海峽時報REITs指數(FTSE ST REIT)，在2022年表現相對抗跌，跌幅僅有9.78%。在今年以來表現則相當亮眼，統計至3月28日，今年以來的漲幅不僅領先其他REITs指數，甚至也優於新加坡大盤─海峽時報指數(STI)的漲幅。
星REITs去年抗跌今年追漲
劉蘇芳指出，新交所掛牌的REITs檔數高達42檔，規模高達1,050億新幣，相當於788.57億美元，佔新交所市值12%，是亞洲最大的REIT與房地產信託交易所。她指出，星REITs歷史平均的股利率為7.2%，但星REITs的吸引力不僅在收益率，更重要的是各檔REIT的多元性。舉例來說，42檔REIT中有37檔REIT旗下的資產涵括了新加坡與海外的不動產，在產業的分布上也相當多元，不會過度集中。
投資理由4-星REITs低槓桿收益佳、評價具吸引力
大華銀投信投資長楊斯淵進一步指出，全球經濟情勢應為軟著陸，在這樣的環境下，找到如星REITs這樣低波動、穩收益的產品，是投資人相對可以有信心的避風港。由於星REITs受到當地法規嚴謹的監管，因此無論是財務槓桿比重或是收益分配狀況，都相對其他區域來得有保障。此外，目前星REITs的評價相對較低，目前股價淨值比低於長期平均1.03，僅有約0.94，若以技術面來看，相當有一個標準差之多，也就是隱含上漲空間達10%，值得期待。
至於子產業部分，由於新加坡政府鼓勵勞工回到辦公室上班，因此目前辦公室REITs的收益率最高，其次為零售、具有防禦性的工業REITs等，都有超過5.5%以上的收益率。
大華銀投信的母集團新加坡大華資產管理，發揮所長，大華銀投信結合新加坡與台灣兩地的投研資源，在2020年疫情大爆之際，推出台灣首檔星REITs基金─大華銀新加坡房地產收益基金，這檔基金不僅是大華銀投信旗艦基金，目前資產規模逾新台幣45億元，也是32檔境內外REITs基金（含指數型基金）裡，台灣人投資第三多的基金，值得一提，其績效今年第一季也是32檔之最。
劉蘇芳指出，星REITs在一波大漲後，近期拉回整理，美國升息將暫告段落，目前REITs估值算是物美價廉，逢回也是進場和加碼時點。
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